Frais à l'achat d'un bien immobilier

Quels sont les coûts liés à l'achat d'une propriété?

Pour calculer ces coûts, il faut d'abord faire une distinction importante. Plus précisément :

• L'achat d'un bien existant (également appelé revente).
• L'achat d'une nouvelle construction.

1. REVENTE

Lors d'une revente, deux types de frais doivent être payés :

• Droits d'enregistrement :

  Taux standard de 12%
  

  Depuis le 01/01/2022, vous payez 12% de droits d'enregistrement lors de l'achat de biens immobiliers en Flandre. Envisagez l'achat d'un terrain, d'un garage, d'une propriété commerciale et d'une deuxième ou troisième résidence.

  Taux réduit pour l'habitation propre et unique (première/unique propriété) de 2%
  

  Depuis le 01/01/2025, vous payez 2% de droits d'enregistrement lors de l'achat de l'habitation propre et unique en Flandre.

  Remarque : pour les conventions de vente conclues à partir du 01/01/2026, les conditions pour conserver le taux réduit de 2% sont renforcées (achat uniquement par des personnes physiques, uniquement en pleine propriété, et obligation de rester domicilié au moins un an sans interruption).

  Ce taux réduit est assorti de certaines conditions :

  • L'achat est effectué par une ou plusieurs personnes physiques.
  • Il doit s'agir d'un achat qui porte sur la pleine propriété d'un immeuble.
  • L'achat concerne un logement familial. Il doit s'agir d'un logement existant, destiné (principalement) au logement d'une personne ou d'une famille. Les terrains sont donc exclus de ce régime.
  • Il doit s'agir d'une unique habitation : l'acheteur ou les acheteurs ne peuvent posséder la totalité en pleine propriété d'une autre habitation ou d'un autre terrain.
  • L’acquisition doit être « pure et simple » (un « réel » achat, et donc par exemple pas un échange ou une sortie d’indivision).
  • L'application du taux préférentiel doit être demandée dans l'acte notarié.
  • L'acheteur doit se domicilier à l'adresse du bien acheté :
    • dans les 3 ans suivant l'achat.
    • dans les 5 ans suivant l'achat d'un monument protégé.
    • dans les 6 ans de l'achat en cas de rénovation énergétique ou de démolition et reconstruction.

  Note : tolérance « lien de causalité ».
  Si vous êtes déjà propriétaire d’un terrain à bâtir ou d’un logement, et que vous vous engagez à vendre ce logement ou ce terrain au plus tard dans les deux ans suivant l’achat du nouveau logement, vous pouvez acquérir le nouveau logement au taux réduit de 2%. De cette manière, vous pouvez déjà bénéficier du taux préférentiel alors que l’ancien logement ou le terrain n’a pas encore été vendu.

  Réduction des droits de vente pour un logement modeste
  

  Lors de l'achat d'une habitation propre et unique avec un prix d'achat maximal de 220 000 EUR, une réduction supplémentaire des droits de vente est accordée :
  
  Réduction supplémentaire : 1 867 EUR
  
  Dans les communes principales, le prix d'achat maximum est de 240 000 euros.
  
  Communes principales = les communes d’Alost, Anvers, Boom, Bruges, Termonde, Genk, Gand, Hasselt, Courtrai, Louvain, Malines, Ostende, Roulers, Saint-Nicolas, Turnhout et Vilvorde.
  ET les communes de la périphérie flamande autour de Bruxelles = Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst, Bertem, Huldenberg, Kortenberg et Tervuren.

  
  

• Frais de notaire et d'acte :

  • Les honoraires du notaire sont calculés selon un barème dégressif.
  • En outre, vous payez également un montant fixe pour les frais d'acte.
  • La transcription de l'acte authentique au bureau des hypothèques coûte 285 EUR. Cela rend l'acte opposable aux tiers.

  Quelques montants indicatifs :
  

  Prix d'achat	Droits d'enregistrement	Frais de notaire et coûts d’acte	Coûts totaux	En %
  75.000,00	9.000,00	3.700,00	12.700,00	16,93%
  100.000,00	12.000,00	3.872,00	15.872,00	15,87%
  150.000,00	18.000,00	4.217,00	22.217,00	14,81%
  200.000,00	24.000,00	4.562,00	28.562,00	14,28%
  250.000,00	30.000,00	4.907,00	34.907,00	13,96%
  300.000,00	36.000,00	5.028,00	41.028,00	13,68%
  350.000,00	42.000,00	5.149,00	47.149,00	13,47%
  400.000,00	48.000,00	5.270,00	53.270,00	13,32%

2. NOUVELLE CONSTRUCTION

Lorsque vous achetez une maison neuve, le prix d'achat doit être divisé en valeur du terrain et valeur de la construction.

Le coût est calculé comme suit :

• Taux standard

  • Sur la valeur du terrain : généralement 12% de droits de vente, mais parfois 21% de TVA (selon le promoteur).
  • Sur la valeur de construction : 6% ou 21% de TVA.
  • Honoraires du notaire et frais d'acte : lors de l'achat d'un appartement sur plan, les honoraires du notaire sont calculés sur la base de la valeur du terrain et de la moitié de la valeur de la construction. En moyenne, les frais de notaire et d'acte se situent entre 4 000 et 5 000 EUR.

  En résumé :
  Les frais d'achat d'un bien immobilier neuf varient entre 18% et 21%. Il est important de bien en tenir compte. Nous pouvons toujours effectuer un calcul correct et complet de ces frais. Gratuitement et sans engagement.

  Lors de l'achat d'une maison neuve, il faut également prévoir les frais de raccordement pour l'eau, l'électricité, le gaz, le téléphone, l'assainissement et la distribution TV. Cependant, l'ampleur de ces frais dépend du projet.

• Taux de TVA réduit de 6%

  Ces dernières années, plusieurs changements ont eu lieu concernant le taux de TVA applicable lors de l'achat d'un bien neuf (comme une maison ou un appartement) ainsi qu'en cas de démolition et reconstruction. Cette législation est maintenant définitivement établie, et que vous achetiez en tant qu'utilisateur final ou en tant qu'investisseur, vous pouvez bénéficier de ce taux avantageux.

  Conditions pour l'achat d'un bien neuf en vue de l'habiter soi-même :

  • L'achat doit être effectué par une personne physique.
  • Vous ne pouvez pas disposer d'un autre bien immobilier. Seul cas où cela est possible : si vous êtes copropriétaire (nue-propriété ou usufruit) d'un bien acquis par héritage ; ou si vous occupez un bien que vous devrez vendre (au plus tard le 31 décembre de l'année suivant la mise en service du logement neuf).
  • Vous devez y établir votre domicile sans délai pendant au moins 5 ans.
  • La surface habitable ne doit pas dépasser 175 m².
  • S'il y a également une activité économique dans le bien, cette partie doit être plus petite que la surface habitable, et le taux réduit de 6% s'applique à l'intégralité du bien.

  Ces conditions doivent être respectées pendant une période d'au moins 5 ans (jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant l'année de la première mise en service). Si vous ne respectez pas ces conditions suffisamment longtemps, vous devrez rembourser l'avantage TVA obtenu pour la période où vous ne remplissiez plus les conditions (x/5ème).

  Conditions pour l'achat d'un bien neuf en vue de la location sur le marché locatif privé :

  • L'achat peut être effectué soit par une personne physique, soit par une personne morale.
  • Le bien doit être loué directement et pendant 15 ans à une personne physique qui y établira son domicile sans délai.
  • La surface habitable ne doit pas dépasser 175 m².

  Ces conditions doivent être respectées pendant une période d'au moins 15 ans (jusqu'au 31 décembre de la quinzième année suivant l'année de la première mise en service). Si vous ne respectez pas ces conditions suffisamment longtemps, vous devrez rembourser l'avantage TVA obtenu pour la période où vous ne remplissiez plus les conditions (x/15ème).

  Conditions pour l'achat d'un bien neuf en vue de la location sur le marché locatif social :

  • L'achat peut être effectué soit par une personne physique, soit par une personne morale.
  • Le bien doit être loué directement et pendant 15 ans à ou géré par une agence de location sociale ou une société de logement.

  Ces conditions doivent être respectées pendant une période d'au moins 15 ans (jusqu'au 31 décembre de la quinzième année suivant l'année de la première mise en service). Si vous ne respectez pas ces conditions suffisamment longtemps, vous devrez rembourser l'avantage TVA obtenu pour la période où vous ne remplissiez plus les conditions (x/15ème).