Frais à l'achat d'un bien immobilier

Quels sont les coûts liés à l'achat d'une propriété?

Pour calculer ces coûts, il faut d'abord faire une distinction importante. Plus précisément :

• L'achat d'un bien existant (également appelé revente).
• L'achat d'une nouvelle construction.

1. REVENTE

Lors d'une revente, deux types de frais doivent être payés:

• Droits d'enregistrement:

  Aux standard de 12%
  

  Depuis le 01/01/2022, vous payez 12% de droits d'enregistrement lors de l'achat de biens immobiliers en Flandre. Envisagez l'achat d'un terrain, d'un garage, d'une propriété commerciale et d'une deuxième ou troisième résidence.

  Taux réduits pour la maison familiale (première/unique propriété) de 3%.
  

  Depuis le 01/01/2022, vous payez 3% de droits d'enregistrement lors de l'achat de la seule maison familiale propre en Flandre. Ce taux réduit est assorti de certaines conditions:
  

  • L'achat est effectué par une ou plusieurs personnes physiques.
  • L'achat concerne un logement familial. Il doit s'agir d'un logement existant, qui est affecté principalement ou sera effectué principalement au logement de la famille d'une personne. Les terrains sont donc exclus de ce régime.
  • Il doit s'agir d'une unique habitation : l'acheteur ou les acheteurs ne peuvent posséder la totalité en pleine propriété d'une autre habitation ou d'un autre terrain.
  • Il doit s'agir d'un achat qui porte sur la pleine propriété d'un immeuble.
  • L’acquisition doit être « pure et simple » c’est-à-dire un « réel » achat (et donc par exemple pas l’échange ou la sortie d’indivision) et inconditionnel.
  • L'application du taux préférentiel doit être demandée dans l'acte notarié.
  • L'acheteur doit se domicilier à l'adresse du bien acheté
    • dans les 3 ans suivant l'achat.
    • dans les 5 ans suivant l'achat d'un monument protégé.
    • dans les 6 ans de l'achat en cas de rénovation énergétique ou de démolition et reconstruction.

  Note: Tolérance " lien de causalité "
  Si vous êtes déjà propriétaire d'un terrain ou d'un bien immobilier et vous vous engagez à vendre ce bien ou ce terrain au plus tard dans les deux ans qui suivent l'achat du nouveau logement familial, vous pouvez acheter le nouveau logement familial au taux préférentiel de 3 %. De cette façon, vous pouvez déjà bénéficier du taux de 3 % alors que l'ancienne maison/le vieux terrain n'a pas encore été vendu.

  Taux réduits pour la maison familiale (première/unique propriété) de 1% en cas de rénovation énergétique importante OU de démolition et reconstruction.
  

  Si vous achetez une maison familiale où vous remplissez les conditions décrites ci-dessus et que, de plus, vous vous engagez à effectuer une rénovation énergétique dans les 6 ans suivant l'achat, vous pouvez bénéficier d'un taux préférentiel réduit de 1%.

  Qu'est-ce qu'une rénovation énergétique majeure ?

  • Un changement de fonction du bâtiment (par exemple d'une fonction commerciale à une fonction résidentielle), où le volume protégé du bâtiment dépasse 800m³.
  • La fonction n'est pas modifiée, mais au moins 75 % de l'enveloppe extérieure est isolée et l'installation technique pour obtenir un certain climat intérieur doit être complètement remplacée (pensez au chauffage, au refroidissement, à la ventilation, etc.) Après les travaux, un niveau E de maximum E60 doit être présenté.
  Réduction des Droits d'enregistrement d'une modeste maison familiale:
  

  Lors de l'achat d'une maison familiale occupée par un seul propriétaire, dont le prix d'achat maximal est de 220 000 euros, il existe une réduction supplémentaire sur les droits d’enregistrement:

  • 2 800 euros au taux de 3%.
  • 960 EUR au taux de 1%.
  Dans les communes principales, le prix d'achat maximum est de 240 000 euros.
  
  Communes principales = les communes d’Alost, Anvers, Boom, Bruges, Termonde, Genk, Gand, Hasselt, Kortrijk, Louvain, Malines, Ostende, Roeselare, Saint-Nicolas, Turnhout et Vilvoorde.
  ET les communes de la périphérie flamande autour de Bruxelles = Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst, Bertem, Huldenberg, Kortenberg et Tervuren.
  Et la portabilité ?
  

  Ce principe a été supprimé à partir du 1/1/2022. Toutefois, il existe une disposition transitoire jusqu'au 31/12/2023 pour les personnes qui ont déjà acheté un logement et qui achètent maintenant un nouveau logement. Si tel est le cas, vous avez le choix d'opter pour la portabilité (réduction maximale de 13 000 euros) et les anciens droits d'enregistrement correspondants de 6 % (ou 5 % pour les droits réduits) OU le nouveau taux de 3 % (ou 1 %) de droits d'enregistrement sans portabilité.

  
  

• Frais de notaire et d'acte:

  • Les frais de notaire sont calculés selon un barème dégressif.
  • En outre, vous paierez également un montant fixe pour les frais d'acte.
  • L'authentification de l'acte au bureau des hypothèques coûte 240 euros. Cela rend l'acte opposable aux tiers.

  Quelques montants indicatifs:
  

  Prix d'achat	Droits d'enregistrement	Frais de notaire et coûts d’acte	Coûts totaux	En %
  75.000,00	9.000,00	3.350,00	12.350,00	16,46%
  100.000,00	12.000,00	3.500,00	15.500,00	15,50%
  150.000,00	18.000,00	3.850,00	21.850,00	14,57%
  200.000,00	24.000,00	4.200,00	28.200,00	14,10%
  250.000,00	20.000,00	4.550,00	34.550,00	13,82%
  300.000,00	36.000,00	4.650,00	40.650,00	13,55%
  350.000,00	42.000,00	4.750,00	46.750,00	13,36%
  400.000,00	48.000,00	4.900,00	52.900,00	13,22%

2. NOUVELLE CONSTRUCTION

Lorsque vous achetez une maison neuve, le prix d'achat doit être divisé en valeur du terrain et valeur de la construction.

• Taux standard

  • Sur la valeur du terrain: soit les droits d'enregistrement (3% ou 12%), soit la TVA de 21%.
  • Sur la valeur de construction: 21% de TVA
  • Frais de notaire et d'acte: frais de notaire - frais d'acte de base - frais d'acte : conjointement ±2% sur le prix total. Lors de l'achat d'un appartement sur plan, les frais de notaire sont les suivants calculé sur la base de la valeur du terrain et de la moitié de la valeur de la construction.
  Pour résumer:
  

  Le coût de l'achat d'une propriété dans une nouvelle construction fluctue entre 19 et 23%. Gardez ceci à l'esprit. Nous pouvons toujours effectuer un calcul correct et complet de ces coûts. Gratuit et sans obligation.

  Lorsque vous achetez une propriété nouvellement construite, vous devez également prévoir les frais de raccordement pour l'eau, l'électricité, le gaz, le téléphone, les eaux usées et la distribution de la télévision. Toutefois, l'ampleur de ces coûts dépend fortement du projet.

• Taux de TVA de 6 % temporairement réduit

  Du 1er avril 2022 au 31 décembre 2023, une réduction temporaire de 21% à 6% de la TVA est prévue pour l'achat d'un logement familial neuf et d'un logement reconstruit après démolition.

  Conditions:
  
  • Vous ne pouvez pas disposer d'autres biens. Seulement si vous êtes copropriétaire (en "nue-propriété" ou en usufruit) d'un bien que vous avez acquis par héritage; ou si vous occupez un bien que vous allez vendre à terme.
  • Les partenaires mariés ou cohabitant légalement sont considérés comme une seule entité aux fins de déterminer si le bien est unique. Par conséquent, dans cette situation, si l'un de vous est déjà propriétaire d'un bien immobilier, vous serez tous deux soumis au taux de TVA de 21% (sauf s'il s'agit de l'une des exceptions décrites ci-dessus).
  • Vous devez y être domicilié sans délai.
  • Vous devez acheter le bien vous-même, et non par l'intermédiaire d'une société.
  • La surface habitable de ce bien ne doit pas dépasser 200m².
  • Une activité économique y est-elle également hébergée ? Alors cette partie doit être plus petite que la partie résidentielle et le taux réduit de 6% reste applicable à l'ensemble de l'immeuble.
  • Ces conditions doivent rester remplies pendant une période d'au moins 5 ans.
    (31 décembre de la cinquième année après l'année de la première occupation du bien).

  Si vous ne remplissez pas les conditions pendant une période suffisamment longue, vous devrez rembourser le bénéfice de la TVA dont vous avez bénéficié pour la période pendant laquelle vous ne remplissez plus les conditions (x/5e).