Kosten bij de aankoop van een onroerend goed

Wat met de kosten bij de aankoop van een onroerend goed?

Bij deze kostenberekening, dient eerst een belangrijk onderscheid gemaakt te worden. Met name:

• De aankoop van een bestaand onroerend goed (verder als herverkoop bestempeld).
• De aankoop van een nieuwbouw onroerend goed.

1. HERVERKOOP

Bij een herverkoop, moeten twee soorten kosten betaald worden:

• Verkooprechten

  Standaard tarief van 12%
  

  Sinds 01/01/2022 betaalt u bij de aankoop van onroerende goederen in Vlaanderen 12% verkooprechten (vroeger registratierechten genoemd). Denk aan de aankoop van een (bouw)grond, garage, bedrijfsvastgoed en tweede- of derde verblijven.

  Gunsttarief voor de gezinswoning (eerste/enige eigendom) van 3%
  

  Sinds 01/01/2022 betaalt u bij de aankoop van de enige eigen gezinswoning in Vlaanderen 3% verkooprechten ((vroeger registratierechten genoemd). Aan dit gunsttarief zijn enkele voorwaarden verbonden:
  

  • Aankoop door een natuurlijk persoon.
  • Aankoop van de hele volle eigendom.
  • Aankoop van een woning die zal dienen voor huisvesting, geen bouwgronden.
  • Aankoop van de enige woning (geen andere eigendom in volle eigendom bezitten).
  • Het moet gaan om een zuivere aankoop (geen ruil of onttrekking aan een vennootschap).
  • De toepassing van het gunsttarief moet gevraagd worden in de notariële aankoopakte.
  • Vestigen van de hoofdverblijfplaats:
    • binnen de 3 jaar na aankoop.
    • binnen de 5 jaar na aankoop van een beschermd monument.
    • binnen de 6 jaar na aankoop bij energetische renovatie of sloop- en heropbouw.

  Opmerking: Tolerantie “causaal verband”
  Indien u reeds eigenaar bent van een bouwgrond of woning, en u zich ertoe verbindt om deze woning of bouwgrond uiterlijk binnen de 2 jaar na aankoop van de nieuwe gezinswoning te verkopen, kan u de nieuwe gezinswoning aan het gunsttarief van 3% aankopen. Op deze manier kunt u reeds van het 3%-tarief genieten terwijl de oude woning/grond nog niet is verkocht.

  Gunsttarief voor de gezinswoning (eerste/enige eigendom) van 1% in geval van ingrijpende energetische renovatie OF sloop en heropbouw
  

  Koopt u een gezinswoning aan waarbij u voldoet aan de voorwaarden zoals hierboven beschreven, en daarenboven zich verbindt om binnen de 6 jaar na aankoop een energetische renovatie uitgevoerd te hebben, kan u genieten van een verlaagd gunsttarief van 1%.

  Wat is een ingrijpende energetische renovatie?

  • Een wijziging van functie van het gebouw (bvb van een handelsfunctie naar een woonfunctie), waarbij het beschermd volume van het gebouw groter is dan 800m³.
  • De functie wordt niet gewijzigd, maar minstens 75% van de buitenschil wordt geïsoleerd en de technische installatie om een bepaald binnenklimaat te bekomen moet volledig vervangen worden (denk aan verwarming, koeling, ventilatie..). Na de werken moet er een E-peil van maximum E60 voorgelegd worden.
  Vermindering van de verkooprechten voor een bescheiden gezinswoning:
  

  Bij de aankoop van een enige eigen gezinswoning met een maximale aankoopprijs van 220.000 EUR, is er een extra korting op de verkooprechten:

  • 2.800 EUR bij het tarief van 3%
  • 960 EUR bij het tarief van 1%
  In kernsteden bedraagt de maximale aankoopprijs 240.000 EUR.
  
  Kernsteden = Aalst, Antwerpen, Boom, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare, Sint-Niklaas, Turnhout en Vilvoorde EN de gemeenten van de Vlaamse rand = Affligem, Asse, Beersel, Bever, Dilbeek, Drogenbos, Galmaarden, Gooik, Grimbergen, Halle, Herne, Hoeilaart, Kampenhout, Kapelle-op-den-Bos, Kraainem, Lennik, Liedekerke, Linkebeek, Londerzeel, Machelen, Meise, Merchtem, Opwijk, Overijse, Pepingen, Roosdaal, Sint-Genesius-Rode, Sint-Pieters-Leeuw, Steenokkerzeel, Ternat, Vilvoorde, Wemmel, Wezembeek-Oppem, Zaventem, Zemst, Bertem, Huldenberg, Kortenberg en Tervuren.
  Wat met meeneembaarheid?
  

  Dit principe werd vanaf 1/1/2022 stopgezet. Wel bestaat er een overgangsregeling tot 31/12/2023 voor wie vroeger al een woning heeft gekocht en nu een nieuwe woning koopt. Indien dit het geval heeft u de keuze om te opteren voor meeneembaarheid (maximum vermindering van 13.000 EUR) en de bijhorende oude verkooprechten van 6% (of 5% klein beschrijf) OF het nieuwe tarief van 3% (of 1%) verkooprechten zonder meeneembaarheid.

  
  

• Notaris- en aktekosten:

  • Het ereloon van de notaris wordt berekend volgens een degressief barema.
  • Bijkomend betaalt u ook een vast bedrag aan aktekosten.
  • Overschrijven van de authentieke akte op het hypotheekkantoor kost 240 EUR. Hierdoor wordt de akte tegenstelbaar aan derden.

  Een paar indicatieve bedragen:
  

  Aankoopprijs	Registratierechten	Ereloon notaris en aktekosten	Totaal kosten	In %
  75.000,00	9.000,00	3.350,00	12.350,00	16,46%
  100.000,00	12.000,00	3.500,00	15.500,00	15,50%
  150.000,00	18.000,00	3.850,00	21.850,00	14,57%
  200.000,00	24.000,00	4.200,00	28.200,00	14,10%
  250.000,00	20.000,00	4.550,00	34.550,00	13,82%
  300.000,00	36.000,00	4.650,00	40.650,00	13,55%
  350.000,00	42.000,00	4.750,00	46.750,00	13,36%
  400.000,00	48.000,00	4.900,00	52.900,00	13,22%

2. NIEUWBOUW

Wanneer u een nieuwbouwwoning aankoopt, moet de aankoopprijs opgesplitst worden in grondwaarde en constructiewaarde.

• Standaard tarief

  • Op de grondwaarde: ofwel verkooprechten (3% of 12%) ofwel 21% BTW
  • Op de constructiewaarde: 21% BTW
  • Ereloon notaris - aktekosten - kosten basisakte: gezamenlijk ±2% op de totale prijs. Bij aankoop van een appartement op plan wordt het ereloon van de notaris berekend op basis van de grondwaarde en de helft van de constructiewaarde
  Samengevat:
  

  De kosten bij aankoop van een onroerend goed in nieuwbouw schommelen tussen de 19 en 23%. Houd hier goed rekening mee. Wij kunnen altijd een correcte en volledige berekening maken van deze kosten. Gratis en vrijblijvend.

  Bij de aankoop van een nieuwbouwwoning moeten ook nog de aansluitingskosten voorzien worden voor water, elektriciteit, gas, telefoon, riolering en TV-distributie. De omvang van deze kosten is echter sterk afhankelijk van het project.

• Tijdelijk verlaagd 6% BTW-tarief

  Van 1 april 2022 tot en met 31 december 2023 geldt er een tijdelijke verlaging van 21% naar 6% btw voor de aankoop van een nieuwbouw gezinswoning en woningen die na afbraak heropgebouwd worden.

  Voorwaarden:
  
  • U kan niet over een andere eigendommen beschikken. Alleen als u mede-eigenaar bent (blote eigendom of vruchtgebruik) van een onroerend goed dat u door een erfenis hebt verkregen; of als u een onroerend goed bewoont dat u op termijn zult verkopen.
  • Gehuwde of wettelijk samenwonende partners worden als één geheel behandeld om te bepalen of het onroerend goed ‘uniek’ is. Als een van u in deze situatie al een woning bezit, bent u dus beiden onderworpen aan het 21% btw-tarief (tenzij het één van de hierboven beschreven uitzonderingen betreft).
  • U moet er zonder uitstel gedomicilieerd worden.
  • Is er ook een economische activiteit ondergebracht? Dan moet dat gedeelte kleiner zijn dan het woongedeelte en blijft het verlaagde tarief van 6% van toepassing op de volledige woning.
  • Koopt u met een vennootschap? Dan komt u niet in aanmerking voor het verlaagde btw-tarief.
  • De bewoonbare oppervlakte van deze woning mag niet meer dan 200m² bedragen.
  • Deze voorwaarden moeten vervuld blijven gedurende een termijn van minstens 5 jaar
    (31 december van het vijfde jaar na het jaar van eerste ingebruikneming van de woning).

  Leeft u de voorwaarden niet voldoende lang na, dan zult u het genoten BTW-voordeel moeten terugbetalen voor de periode waarin u niet meer aan de voorwaarden voldoet (x/5de).